Fast alle Mieter und Vermieter haben es bereits einmal erlebt: Es gibt dringende Mängel zu beheben, aber die Hausverwaltung reagiert einfach nicht. E-Mails bleiben wochenlang unbeantwortet und ans Telefon geht schon lange keiner mehr. Es handelt sich dabei selbstverständlich um eine schwerwiegende Pflichtverletzung. Doch welche Möglichkeiten haben Sie in einem solchen Fall, um schließlich Ihr Recht durchsetzen zu können?
Wir klären Sie in diesem Artikel zunächst zu allen gewöhnlichen Aufgaben und Pflichten einer Hausverwaltung auf. Anschließend gehen wir auf Ihre (rechtlichen) Möglichkeiten zur schnellen Klärung der Sachlage ein – damit Sie sprichwörtlich nicht die Nerven verlieren.
Aufgaben einer Hausverwaltung in der Übersicht
Hausverwaltungen übernehmen zahlreiche Tätigkeiten, die sich je nach Besitzverhältnis und Vereinbarung unterscheiden können. Bei Wohneigentümergemeinschaften sind diese gesetzlich nach §27 Absatz 1 und 2 des Wohneigentümergesetzes geregelt. Hierbei steht vor allem die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens im Vordergrund.
Dazu gehört eine ordnungsgemäße und transparente Buchführung, um alle Ausgaben und Geldflüsse erfassen zu können. Aber selbst die Erstellung von Jahresplänen und -abrechnungen sowie die Durchführung der Eigentümerversammlungen sind ein fester Bestandteil. Hinzu kommen die Punkte vorausschauende Wartung und Beauftragung von Reparaturarbeiten.
Darüber hinaus können Eigentümer (Vermieter) individuelle Leistungen vereinbaren:
- Sicherstellung der Mietzahlungen (ggf. mit notwendigem Mahnwesen)
- Bereitstellung der Nebenkostenabrechnung und Belegeinsicht
- Durchführung von Reparaturen, Wartung und Modernisierung
- Steuerung und Beauftragung von weiteren Dienstleistern
- Hausverwaltung als Ansprechpartner gegenüber dem Mieter, was Mängel angeht
Insbesondere der letzte Punkt kann im Notfall zu unglaublichen Ärgernissen führen, wenn die Hausverwaltung nämlich nicht auf Mängel reagiert. Zwar gibt es eine klare Vereinbarung zwischen dem Vermieter und der Hausverwaltung, aber Sie als Mieter stehen nun plötzlich ganz alleine da. Jedoch kann es noch weitere Probleme geben, die das Fass zum Überlaufen bringen.
Probleme mit der Hausverwaltung als Mieter
Leider kommt es immer wieder vor, dass es im Ausnahmefall sogar noch weitere Fallstricke geben kann. Typische Probleme für Sie als Mieter sind oft nicht die mangelnde Kommunikation, sondern schlichtweg Fehler bei der Verwaltung. So gab es beispielsweise aufgrund der hohen Nebenkosten 2022 zahlreiche Ungereimtheiten.
Obwohl in dieser Zeit die Energiepreise deutlich angezogen sind, waren die Abrechnungen im Schnitt dennoch um 317 Euro zu hoch. Wenn die Hausverwaltung auf solche Mängel nicht reagiert und sogar die Belegeinsicht verweigert, ist der Ärger für sie als Mieter quasi vorprogrammiert. Sie sind zwar im Recht, aber die Durchsetzung ist nicht einfach.
In diesem Fall ist selbst der Vermieter vorerst machtlos, weil die Hausverwaltung für gewöhnlich diese Verantwortung übernimmt. Am Ende bleibt vielleicht nur noch die Abmahnung als einziger Ausweg aus dieser Misere – dazu später mehr.
Die Hausverwaltung macht nichts: ein Leitfaden für Vermieter
Sollten Sie nicht als Mieter, sondern als Vermieter auftreten, sind Sie ebenso von einer professionellen Hausverwaltung abhängig. Das gilt insbesondere für den Fall einer umfangreichen Leistungsvereinbarung. Was anfangs als praktische Alternative galt, wird somit zum sprichwörtlichen Albtraum.
Gehen Sie am besten systematisch und unvoreingenommen vor, um Ihre Erfolgschancen nicht zu gefährden. Oft reicht ein wenig Druck bereits aus, wenn die Hausverwaltung nicht mehr auf Anfragen oder Mängel reagiert.
1. Persönliches Gespräch mit der Hausverwaltung suchen
Viele Missverständnisse gehen auf Fehler in der Kommunikation zurück, obwohl sie sich ganz einfach klären ließen. Wenn der Hausverwalter nicht auf E-Mails reagiert, hat womöglich ein neuer Spamfilter zugeschlagen. Ist das Telefon ständig besetzt oder nicht erreichbar, gibt es unter Umständen eine neue Nummer, die Sie bereits vor einigen Monaten per E-Mail erhalten haben.
Deswegen ist es in einem solchen Fall immer empfehlenswert, ein persönliches Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen. Kennen Sie weitere Eigentümer im Haus, die mit den gleichen Problemen kämpfen? Dann suchen Sie doch Ihren Ansprechpartner gleich gemeinsam auf.
2. Klare Fristen setzen und Antwort einfordern
Wenn der Hausverwalter einfach nicht auf Mängel reagiert, liegt das manchmal am fehlenden Druck. Wie in vielen anderen Berufen sortieren einige Mitarbeiter Anfragen gerne nach ihrer Dringlichkeit und geben den terminierten Anfragen den Vorzug. Aus Ihrer Sicht ist das natürlich unverständlich und nicht wirklich professionell.
Das kann später sogar auf Sie zurückfallen. Nach einiger Zeit denkt Ihr Mieter womöglich, es seien Hausverwaltung und Vermieter gemeinsam, die auf Mängelanzeigen nicht reagieren oder Mängel nicht reparieren. Setzen Sie Ihrer Hausverwaltung deswegen klare Fristen.
3. Mit rechtlichen Konsequenzen drohen
Sollten die ersten beiden Maßnahmen ins Leere laufen, reicht in manchen Fällen die Androhung rechtlicher Konsequenzen bereits aus. Einige Hausverwalter erkennen erst dann den Ernst der Lage. Bewahren Sie dabei stets einen professionellen Ton und bleiben Sie möglichst sachlich – Tiraden und Wutanfälle sind selbst in diesem Fall fehl am Platz.
Es kann nämlich viele Gründe dafür geben, weshalb eine Hausverwaltung nicht auf Anfragen oder Mängel reagiert. Im Zweifel ist es also zunächst besser, auf Emotionen zu verzichten und die Sachlage möglichst nüchtern darzustellen.
So können Sie die Hausverwaltung abmahnen
Jedoch führen bisweilen selbst die besten Tipps nicht zu einer Besserung. Da bleibt Ihnen letztlich nur noch der Weg über eine Abmahnung, sei es als Mieter oder als Vermieter. Nach Ablauf der gesetzten Fristen (siehe oben) können Sie eine Abmahnung an die Hausverwaltung schicken. Diese ist zwar nicht immer erforderlich, aber meistens dennoch empfehlenswert.
Damit schaffen Sie die notwendige Grundlage, um die Hausverwaltung mit weiteren rechtlichen Schritten unter Druck setzen zu können. Sollten Sie beispielsweise einen Schaden aufgrund der vertraglichen Pflichtverletzung erlitten haben, kann sogar eine Strafanzeige bzw. Schadensersatz gegen die Hausverwaltung infrage kommen.
In einem solchen Fall sollten Sie ohnehin schon längst mit dem Gedanken spielen, Ihre Hausverwaltung zu wechseln. Der nächste Abschnitt klärt Sie dazu auf.
Wechseln Sie die Hausverwaltung, wenn nichts hilft
Reagiert eine Hausverwaltung über einen langen Zeitraum hinweg nicht auf Mängel, kann das unglaublich schädlich für das Vertrauensverhältnis sein. Womöglich ist bereits ein beachtlicher Schaden entstanden, weil infolgedessen der Mieter eine Mietminderung durchgesetzt hat. Die geplante Rendite Ihrer Immobilie geht also nicht mehr auf.
Mit etwas Glück bekommen Sie den Schaden erstattet, aber es sollte ein ebenso klarer Hinweis darauf sein, die Hausverwaltung zu wechseln. Prüfen Sie, ob aufgrund der Pflichtverletzung eine fristlose Kündigung nach BGB § 626 möglich ist. Somit können Sie dem Spuk womöglich frühzeitig ein Ende setzen und eine andere Hausverwaltung beauftragen.
Bei MarcDavid’s Hausverwaltung setzen wir auf klare, offene und transparente Kommunikation, damit Sie als Mieter oder Vermieter immer einen kompetenten Ansprechpartner haben.
Fazit
- Reagiert die Hausverwaltung nicht auf Mängel, kann das nicht nur ärgerlich, sondern ebenfalls sehr kostspielig werden – vor allem für Sie als Vermieter.
- Versuchen Sie als Erstes, ein persönliches Gespräch zu suchen und klare Fristen zu setzen. Mit zunehmendem Verlauf können Sie rechtliche Konsequenzen androhen.
- Sollte das alles nicht zum gewünschten Ergebnis führen, bleibt am Ende meistens nur noch die formale Abmahnung der Hausverwaltung.
- Damit schaffen Sie auch eine optimale Ausgangsgrundlage, um den Verwaltungsvertrag fristlos zu kündigen und einen anderen Hausverwalter zu beauftragen.
- Sind Sie auf der Suche nach einer erfahrenen und zuverlässigen Hausverwaltung in Deggendorf und Umgebung? Nehmen Sie jetzt Kontakt auf.
Quellen:
- https://www.anwaltssuche.de/aws/rechte_und_pflichten_rund_um_die_hausverwaltung.artikel
- https://www.frag-einen-anwalt.de/Untaetige-Hausverwaltung-Maengel-werden-nicht-behoben–f66005.html
- https://www.myhomebook.de/service/vermieter-oder-hausverwaltung-reagieren-nicht
- https://matera.eu/artikel/probleme-mit-hausverwaltung
- https://www.mietrecht.org/mietvertrag/aerger-mit-hausverwaltung/
- https://www.advocard.de/streitlotse/mieten-und-wohnen/hausverwaltung-diese-aufgaben-hat-sie-laut-gesetz/
- https://www.frag-einen-anwalt.de/Untaetige-Hausverwaltung-Maengel-werden-nicht-behoben–f66005.html
- https://www.stern.de/noch-fragen/eigentuemer-gegen-hausverwaltung-3000277793.html
