Die rechtlichen Grundlagen der Abgeschlossenheit
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung vorliegen muss. Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. II WEG). Abgeschlossenheit ist also eine Voraussetzung um separates Eigentum zu bilden.
Wie wird die Abgeschlossenheit einer Wohnung definiert?
Eine Wohnung ist in sich abgeschlossen, wenn sie vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch bauordnungsrechtlich zulässige Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat. Einen eigenen Zugang hat sie dann, wenn sie unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann. Zusätzlich muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen, insoweit über eine Küche oder eine Kochgelegenheit verfügen. Außerdem müssen Wasserversorgung, WC und ein Stromanschluss vorhanden sein. Bad, Dusche oder Heizung sind nicht zwingend. Auch der getrennte Bezug von Wasser, Gas, Strom oder Heizungswärme ist nicht erforderlich. Garagenplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Die Abgeschlossenheit einer Wohnung muss sich aus den Bauzeichnungen nachvollziehen lassen
Wer bescheinigt die Abgeschlossenheit?
Das Gesetz stellt es den Bundesländern frei, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Bausachverständige müssen die persönlichen und fachlichen Anforderungen des § 48 Brandenburgischen Bauordnung erfüllen. Ansonsten sind als Baugenehmigungsbehörde die unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig. Durch die Zuständigkeit der Länder, gelten in Berlin zum Beispiel andere Rahmenbedingungen als im Land Brandenburg.
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